Co powinien zawierać projekt architektoniczno-budowlany

Podstawą funkcjonowania każdego biura architektonicznego jest prawidłowe wykonanie projektu architektoniczno- budowlanego stanowiącego składową projektu budowlanego. Od tego w dużej mierze zależy jak szybko otrzymamy pozwolenie na budowę. Będąc prawnikiem z własnego doświadczenia wiem, jak w ilości obowiązków zawodowych trudne jest prawidłowe skompletowanie dokumentacji oraz jakie (przykre niestety) konsekwencje wiążą się z przedłożeniem niekompletnych dokumentów.

Co to w takim razie jest projekt architektoniczny i gdzie został uregulowany.

Żaden z obowiązujących przepisów nie wprowadza definicji legalnej czym tak naprawdę jest projekt architektoniczny. Natomiast prawo budowlane w art. 34 wskazuje jakie cechy i co określa prawidłowo skonstruowany projekt architektoniczno – budowlany. Możemy wskazać, że jest to dokument obejmujący m.in. określenie układu przestrzennego, formę architektoniczną projektowanych obiektów, zamierzony sposób użytkowania czy parametry techniczne obiektów.

Jak więc prawidłowo przygotować projekt architektoniczno – budowlany?

Niezbędne elementy projektu architektoniczno – budowlanego regulują przepisy rozporządzenia Ministra Rozwoju z dnia 11 września 2020 roku w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego. Rozporządzenie to wyróżnia zasadnicze części projektu architektoniczno – budowlanego, do których zaliczamy:

• Stronę tytułową;
• Spis treści;
• Część opisową;
• Część rysunkową;
• Załączniki.

Zarówno strona tytułowa, spis treści czy załączniki nie wymagają szerszego objaśnienia, skupmy się więc na dwóch obszerniejszych częściach.

1. Część opisowa projektu architektoniczno-budowlanego

Część opisowa projektu architektoniczno–budowlanego różni się w zależności od tego czy mamy do czynienia z projektem domu jednorodzinnego czy wielorodzinnego.

Zasadniczo powinna zawierać następujące dane:

• rodzaj i kategorię obiektu budowlanego będącego przedmiotem zamierzenia budowlanego;
• zamierzony sposób użytkowania oraz program użytkowy obiektu budowlanego;
• układ przestrzenny oraz formę architektoniczną obiektu budowlanego, w tym takie dane jak m.in. jego wygląd zewnętrzny;
• charakterystyczne parametry obiektu budowlanego,
• opinię geotechniczną oraz informację o sposobie posadowienia obiektu budowlanego.

Dodatkowo, w przypadku zamierzenia budowlanego dotyczącego budynku – liczbę lokali mieszkalnych i użytkowych. W przypadku budynku wielorodzinnego część opisowa powinna zawierać również:

• Informacje o liczbie lokali mieszkalnych dostępnych dla osób niepełnosprawnych i osób starszych,
• opis zapewnienia niezbędnych warunków do korzystania z obiektów użyteczności publicznej i mieszkaniowego budownictwa wielorodzinnego przez osoby niepełnosprawne i osób starszych;
• parametry techniczne obiektu budowlanego charakteryzujące wpływ obiektu budowlanego na środowisko i jego wykorzystywanie oraz na zdrowie ludzi i obiekty sąsiednie.

W stosunku do budynku:

1. Analizę technicznych i ekonomicznych możliwości wykorzystania urządzeń, które automatycznie regulują temperaturę oddzielnie w poszczególnych pomieszczeniach lub
   w wyznaczonej strefie ogrzewanej;
2. Analizę technicznych i ekonomicznych możliwości wykorzystania urządzeń;
3. Informacje o zasadniczych elementach wyposażenia budowlano-instalacyjnego, zapewniających użytkowanie obiektu budowlanego zgodnie z przeznaczeniem;
4. Dane dotyczące warunków ochrony przeciwpożarowej, stosownie do zakresu projektu.

Z kolei część rysunkowa projektu architektoniczno-budowlanego powinna zawierać:

• W przypadku zamierzenia budowlanego obejmującego budynki:

1. Rzuty wszystkich charakterystycznych poziomów w zakresie niezbędnym do przedstawienia układu funkcjonalno-przestrzennego i rozwiązań architektoniczno-budowlanych;
2. Charakterystyczne przekroje, w zakresie niezbędnym do przedstawienia układu funkcjonalno-przestrzennego, z nawiązaniem do poziomu terenu, ukazujące powiązanie z podłożem oraz przyległymi obiektami;
3. widoki elewacji oraz dachu lub przykrycia w liczbie dostatecznej do wyjaśnienia formy architektonicznej obiektu budowlanego, w tym jego wyglądu zewnętrznego ze wszystkich widocznych stron, z naniesionym na rysunku określeniem graficznym lub opisowym charakterystycznych wyrobów wykończeniowych i kolorystyki.

W przypadku zamierzenia budowlanego obejmującego obiekty budowlane inne niż budynki:

1. a) rzuty wszystkich charakterystycznych poziomów,
2. b) charakterystyczne przekroje,

c)widoki.

Jakie konsekwencje grożą niezłożeniu kompletnego projektu.

Przypomnijmy, że to organ architektoniczno – budowlany zatwierdza kompletny projekt, ujmujący wszystkie rozwiązania niezbędne dla prawidłowej realizacji danej inwestycji. Pierwszym skutkiem z jakim spotykamy się w przypadku złożenia niekompletnej dokumentacji jest oczywiście wydłużenie czasu na uzyskanie pozwolenia na budowę.

Istnieje również ryzyko, że niekompletowany projekt budowlany zostanie zatwierdzony przez właściwy organ. Taka sytuacja stanowi podstawę do wzruszenia prawomocnie wydanej decyzji przed sądem administracyjnym, który może nakazać uchylenie wydanej (i realizowanej już) decyzji.